2010年04月30日

『隣にマンションが建ってしまった』−岩倉社長の家づくりQ&A

第18回『隣にマンションが建ってしまい、
    日当たりが悪くなりました…
    日照権の侵害になるのですか?』


image002.jpg ←クリックで拡大します

 私の土地の西隣にマンションが建ちました。
  部屋は、東西にそれぞれ窓があるのですが、東側は隣の建物の関係で、
  日当たりはほとんどありません。
  リビングは西側にあり、雑木林なので日中は明かりが入ります。
  今の時期(10月)は、14:00〜日没(17:00頃)の間に西日が差し込みます。
  ところが最近、その西側に開発事業として3階建てのマンションを
  建築する計画を提示されました。
  建物は、第一種低層住宅の階数と高さはクリアーしています。
  日影時間については、図面上15:00以降は影になりますが、
  基準はクリアーしているようです。
  しかし、1日に約3時間程度しか日が差し込まないところが1時間程度になり、
  ほとんど日が差し込まない部屋になってしまいます。
  見直しを要求したいと思うのですが可能でしょうか?
  併せて、なかなか認められないと言われている日照権の「日照」というのは、
  どういう状態の事でしょうか?
  

 日照権の侵害があるというのは、
  「日影によって生ずる被害の程度が、社会通念に照らして、
  社会生活上一般に受忍すべき限度を著しく超え、かつ、
  それが当該地域において一般に相当とされる態様とは、
  著しく異なった態様の建築がされることによって
  もたらされるものである」という場合のことです。
  受忍限度内にあるかどうかは、様々な利害を考慮しながら
  決めることになりますので、一概には言えません。
  日照時間の減少が同じくらいでも、ある場所では日照侵害が認められ、
  別の場所では日照侵害が認められない、というケースもありえます。
  今回の場合、まずは日照権減少を理由に見直しを要望することは可能
  です。
  しかし、その要望を検討するかどうかは施主側の意向次第ということに
  なります。
  法的に日照権の侵害で建築差し止めを求める方法もありえますが、
  判例では認められることは多くありません。



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2010年02月28日

『せっかく買った土地に廃材が埋まっていた!』−岩倉社長の家づくりQ&A

第17回『せっかく買った土地に、廃材が埋まって
    いました。
    誰が責任を取ってくれるのでしょうか・・・』


image002.jpg ←クリックで拡大します

 5年ほど前に土地を購入し住宅を建てました。
  購入して2年目に庭に陥没ができ、土地を購入した不動産会社に相談し
  機械で穴を2mほど掘ってもらうと、腐った木材、鉄筋などが
  山のように出てきました。
  不動産会社に責任問題を追及すると、土地を整地した会社は別で、
  すでに倒産しているので責任は取れないとの回答。
  買った土地にゴミが入っていたショックで責任は誰も取れないという
  言葉を信じ、特に専門の方に相談はしていませんでした。
  最近になり、住宅に近い部分の土が少し窪んできたように感じ、
  再度不動産会社に相談。地盤の調査をしてもらいました。
  (調査結果はまだ出ていません)
  家の下に何か入っていれば責任を取るとのことでしたが、
  肝心の住宅の下はベタ基礎のため調査ができません。
  私はこのような場所に住みたくはないのですが、結果がはっきりしない以上、
  家を売りに出すこともできず困っています。
  不動産会社にこのような土地を売った責任を取る義務は
  ないのでしょうか?

  

 土地に廃材や鉄筋などが埋設されていた場合、瑕疵担保責任といって、
  売主に損害賠償を請求することができます。
  ただし、この瑕疵担保責任というのは任意規定であり、
  契約書などでは責任を免除しているものが多く見受けられます。
  売主が不動産業者であれば、責任の免除や責任の期間を2年より短く
  している契約は無効ですが、期間を2年に短縮することは認められており、
  多くの契約では期間を限定しています。
  購入してからすでに5年が経過しているようですので、瑕疵担保責任により
  損害賠償を追及することは困難ではないかと思われます。
  しかし、埋設物があることを知っていたにもかかわらず、
  そのことを隠して売った場合は、損害賠償を追及することができます。




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『住宅新報』(8月1日)で紹介されました。
  「書店から注目されている書籍がある」と取り上げていただきました。
  「シックハウスにありがちなダニ・カビ・結露を防ぎ、冷暖房に頼り切らない
 健康住宅」の中身を、じっくり書いていたき、とてもうれしく思います。
 価値が分かっていただけるのは、本当に励みになることです。

 住宅新報さん、そしてお客様。ありがとうございます。
  これからも、ガンバります。
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2010年01月14日

「重要事項説明書の内容が間違っていたら?」−岩倉社長の家づくりQ&A

第16回『重要事項説明の後売買契約しました。
    しかしその後問題が発生したので
    減額請求を求めたいと考えていますが・・・』


image002.jpg ←クリックで拡大します

 重要事項説明及び錯誤による契約について教えて下さい。
  契約前は面積95坪、上下水道本管前面道路に有り、
  引き込み費用50万円程度、権利に関する問題無し。
  といった重要説明事項の基、売買契約を結びました。
  しかし、契約後、建築業者に土地調査を行って頂いた結果、
  土地面積87.5坪、下水本管100m・上水本管30m引き込み工事要、
  宅地埋設物有り(隣地水道管)、囲繞地通行権有りと
  問題が発生して参りました。
  一時は、解約を考えたのですが、他に代替する土地も
  ありませんでしたので、
  現在、契約金額に対し、減額請求を求めたいと考えております。
  県庁に相談しに行った際、
  「契約前にもっと自分達で調べる事だったのでは」ですとか、
  「面積が減るのは当たり前の事」ですとか、
  逆に私たちに落ち度があったのではないかと言われております。
  一般的に考え減額して頂ける内容なのでしょうか。
  教えて下さい。

 重要事項説明書に記載されていなかったのですから、
  契約の解除を請求することはできます。
  また、土地の価値が当初考えられていた額から下落したのであれば、
  その分を減額することも請求してよいと思われます。
  地積については、契約では登記簿面積を基準とする場合もありますので、
  実際の地積と違ったとしても、減額事由にできないことがありますが、
  囲繞地通行権などの問題は、予め説明されていなければ、
  減額事由にできるでしょう。




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2009年08月26日

「契約解除後の手付金はどうなる?」−岩倉社長の家づくりQ&A

第15回『手付金を支払った後、
    契約を解除することはできるのでしょうか?
    手付金は返って来るのでしょうか?』


image002.jpg ←クリックで拡大します

 土地と建物を購入する契約をしましたが
  契約書にある期日に工事が着工しませんでした。
  すでに土地と建物の代金の一部を手付金として支払っています。
  こちらから連絡をし、返事が来ましたが、結局1ヶ月遅れて着工とのこと…
  この場合、契約書に違反している、ということになるのですか?
  いい加減なので後々不安を感じます。
  そこで、こことの契約を解除したいのですが、如何なものでしょうか?
  あと、建売りでしたが、間取りの変更を多少しました
  (大きくはしていませんが、細かく間取り変更しました)。
  これに関して何か支払いが生じるのでしょうか?
  どうぞよろしくお願い致します。

 不可抗力(天災など)で工事の着工が遅れた場合は
  解除できませんが、契約書どおりの着工がなされないのであれば、
  契約に違反していることになります。
  この場合、工事業者に債務不履行という状況が生じ、
  相談者の方から契約を解除することができるようになります。
  また、間取りを変更していたとしても、
  相手の契約違反による解除ですから、支払い義務は生じません。
  逆に、打ち合わせをしている途中で、イメージと違うとか、
  話が合わないなどの理由で契約を解除する場合は、
  手付金が戻ってこないケースがほとんどですので注意してください。



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2009年08月08日

「建築条件付の土地でトラブル」−岩倉社長の家づくりQ&A

第14回『建築条件付の土地を契約する場合、
    3ヶ月以内に建築請負契約を結ばなければ
    撤回されると聞いたのですが・・・』


image002.jpg ←クリックで拡大します

 建築条件付の土地を3月に購入しましたが、
  土地の購入と建築請負契約について同時に契約しています。
  そもそもこの建築請負契約は、土地の購入契約と同時に、
  間取りすら決まっていないような段階で結ぶものなのでしょうか。
  建築条件付の土地を契約する場合、土地の契約から3ヶ月以内に
  建築請負契約を結ばなければ契約は撤回され、
  預かり金等は無利息で全額返済されると聞いたのですが、
  こんな契約を結んでいる場合、やはりこのまま契約を遂行するか、
  預かり金を放棄するしかないのでしょうか

  契約後になって打ち合わせを進めていく中で坪単価に見合わない
  家しか建てられないことがわかり、できることなら契約を
  撤回したいと思っていますが、すでに500万円を支払っています。

 建築条件付の土地に関しては、土地の契約から3ヶ月以内に
  建築請負契約を結ばなければ、契約は撤回され、預かり金等は
  無利息で全額返済されます。
  通常は、土地売買契約を結び、プランや見積りを打ち合わせ、
  その後、建築請負契約を結びます。
  ただ、今回は、土地売買契約と建築請負契約を同時に結んでいます。
  どのような状況であれ、建築請負契約を結んだということは、
  建築すると約束したこととなります。
  これを撤回するには、手付金を手放す覚悟も要ります

  建築請負契約書に、契約の解除をする場合、手付金の返還について
  載っていると思いますが、基本的には、その通りになります。
  そこに手付金は返還しないとあれば、契約を一度結び、
  打ち合わせをしていく過程で、金額があがり、満足する家が
  建てられないからという理由で契約を解除すると、支払った手付金は
  返ってこないのです。
  ただし、どうして建築請負契約を結ぶかの説明が満足になされていない
  場合で、相手もそれを認めた場合は、手付金が戻る可能性もあります。



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2009年07月20日

第13回「境界線上のブロック塀」−岩倉社長の家づくりQ&A

第13回『当家と隣の土地との間に建てた塀で
    トラブルが起きてしまいました。』


image002.jpg ←クリックで拡大します

 当家と隣の土地との境界線上に当家の費用で建てた、
  ブロック塀のことについてご相談させていただきたいと思います。
  当家の土地を30年前に購入し、15年前に家を建てる時に、
  当家の費用で境界線上に塀を建てました。
  隣の土地の持ち主を調べましたが、登記簿に記載されている住所に
  連絡しても連絡がつかないため、当家の費用で建てました。
  また、その塀にそって、当家の敷地内に山茶花の木が植えてあります。
  しかし、7年前に突然、今まで更地だった隣の土地が駐車場になりました。
  そこを借りている人とトラブルになったため、持ち主を何とか調べ、
  新しく塀を立て直すので、どうしようかと手紙で相談しました。
  すると、人に断りもなく、塀を立てたのはそちらの勝手なので、
  塀の補修費用はもちろんのこと、当家が立てた塀の代金の折半は
  しない、できればこの際、塀を撤去してほしい旨の葉書がきました。
  費用を全額負担で撤去後、当家の敷地内に塀を新しく作る費用は全額、
  当方が負担しなければいけないのでしょうか。
  相手側に費用の折半を請求したり、当家の垣根が伸びた際に、
  駐車場にまわって伐採するなどの行為をしてはいけないのでしょうか。


 法律では、建物が建っている土地同士でなら、
  双方が折半で費用を負担して塀を作ることができると定められています。
  また、どのような塀をつくるか協議が整わないときは、
  板塀または竹垣で、高さ2メートルのものを作ることになっています
  (民法255条、226条)
  しかしながら、今回の問題は隣地が駐車場であることから、
  この条文がそのまま適用されることにはなりません。
  結局、塀を作り直すのであれば、貴方の費用で作るしかありません。
  また、隣地にはみ出してしまった樹木の剪定の問題ですが、
  枝などが塀からはみ出してしまった場合は、
  これらを剪定する義務があるのはあなたです(民法233条)
  条文の体裁では、隣地所有者があなたに枝を剪定させることができる
  という形になっていますので、隣地所有者があなたに何も請求して
  こないようであれば、特にこちら側から剪定を行う必要はありませんが、
  相手が剪定を行うことを求めてきたら、剪定を行う義務があります。



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2009年06月29日

第12回「隣の土地が安く売られた」−岩倉社長の家づくりQ&A

第12回『業者が変わって新たに販売した土地が
    買った時よりもはるかに安い・・・。
    土地評価が下がってしまうのでは?』


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 2005年に土地を購入しました。
  25区画更地で募集しており、建物とセットでの販売でした。
  私たちが買った土地建物セットが一番安く2759万で購入しました。
  その区画を購入し8月に住みだして今に至っているのですが、
  その後、販売業者が変わり、その知らせも手紙一通来て知りました。
  新しい販売業者が土地の販売を開始しました。
  前の販売業者の時に10区画が売れ、残り15区画余っている状態
  でした。
  なんと新しい販売業者が1980万〜という値で販売し始めたのです。
  私たちの一番安い場所で800万円弱の差があり納得できません。
  こんなに安く販売すると、次に引越しする時、私たちが買った
  ときより評価が下がり今後高く売れないのでは?と不安です。

  どうにかすることはできないものでしょうか?


 これと同種の問題は、住宅・都市整備公団が
  分譲マンションを値下げ販売したときにすでに裁判になっています。
  値下げ前の購入者から公団に対し損害賠償を求める裁判が
  起こされたのですが、裁判所は損害賠償を認めませんでした
  (東京地判平成13年3月22日・判例時報1773号82頁)。
  価格が市況に左右される商品の販売においては、
  商品が売れ残れば値下げの可能性のあることは市場原理から
  いって当然であるからです。
  例外的に損害賠償を認めた判例もありますが、最低でも、
  契約書に値下げしないことを約束していなければ、
  損害賠償を認められないのです。

  また、仮に認められたとしても、値下げ分を全額返してもらえる
  わけでもありません。
  土地を買う場合、高いけど早く買って手に入れるか、それとも、
  売れてしまう危険性はありますが、安くなるまで待つか。
  どのタイミングで購入するのが一番得なのかを判断するのは、
  非常に難しいことなのです。


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2009年06月05日

第11回「破損した家は誰の過失?」−岩倉社長の家づくりQ&A

第11回『建築中の足場が公道に出ていたため
    車をぶつけてしまいました。
    私が弁償するのでしょうか?』


image002.jpg ←クリックで拡大します

 私の家の3軒隣が家を建設中なのですが、
  足場が公道に出っ張っています。
  建築中の家は十字路の角で、その足場に私が自家用車を
  ぶつけてしまい建設中の家の一部が破損してしまいました。
  支払請求を出すと業者から言われたのですが、
  公道に飛び出た足場はなんら問題がないのでしょうか?
  それとも過失はぶつけた私なのでしょうか?
  お願いします。


 公道に足場が飛び出ていたということですが、
  道路使用許可が出ていたかどうかが気になるところです。
  道路使用許可もないまま足場を出していたのであれば、
  業者側に問題があると思われます。
  もちろん、相談者にも前方不注視がありますから
  過失相殺がありますし、被害の程度から考えると
  相談者の側の損害賠償義務が大きくなることも考えられます。
  (例えば、交通事故での過失割合が9対1で
  相手が悪い場合でも、自分の被害が軽傷なのに
  相手が植物人間状態になるほどの重傷を負った場合、
  自分の方が相手に賠償金を支払うことになることがあります。
  相手の被害額が極端に大きいため、自分の被害額より
  全体の損害額の10分の1の額のほうが大きくなるからです。)
  相手は建築中の家を壊されたということですので、
  被害額がかなり大きくなることも考えられるためです。
  それでも、公道に足場をだしていた業者の過失は
  免れないはずです。
  今回のケースは、まったく損害賠償の責任がないとは
  言えません。

  警察にも事故の申請をして、工事業者とよく相談したほうが
  いいでしょう。


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2009年05月08日

第10回『隣の家の窓』−岩倉社長の家づくりQ&A

第10回『隣に建つ一戸建ての大きな窓から
    我が家のリビングが丸見えです
    措置は取ってもらえるのでしょうか?』


image002.jpg ←クリックで拡大します

 隣に一戸建てが建つのですが、その窓が我が家のリビングを
  見下ろす感じで大きく開く設計になっています。
  その土地は社宅を取り壊して一戸建てを建てているのですが、
  他は業者が設計して建売として販売しています。
  その時は設計の段階で図面を見せてくれて、
  窓などには配慮がありましたが、
  その一戸だけは注文住宅で建築しています。
  現在は柱のみの状態なので、
  この段階で窓を小分割にするなどの
  措置を取ってもらうことは可能ですか?



 隣地との関係では、民法235条により、
  境界線から1メートル以内に他人の宅地が見えるような
  窓などを取り付けた場合は、目隠しをつけることになっています。
  ご相談者の家と建築中の家との距離が1メートル以内なら、
  目隠しをつけることを求めることが出来ますが、
  それ以上の場合は、法的に規制することは困難です。
  また、柱が立っている状態でも、窓の位置を変更することは、
  構造や計画上、不可能な場合がほとんどです。
  お隣さんが法的に違反しないのであれば、
  今から変更を依頼するのは厳しいでしょう

  隣の土地にどのような家が建つか知りたいときは、
  建築確認申請許可証を見るか、工事が始まったらすぐに、
  そこにいる職人さんに、どこの住宅会社が建てるのかを聞いてみましょう。
  そして、その住宅会社に問い合わせてみましょう。
   

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2009年04月21日

第9回『洗車の水で苦情が…』−岩倉社長の家づくりQ&A−

第9回『洗車した水が
    隣家に流れて苦情がきました
    何か対策はないでしょうか?』


image002.jpg ←クリックで拡大します

 はじめまして。
  自宅の駐車場で車を洗うと、右隣の家の方に水が流れていきます。
  右隣の家の前に下水に水を流す為の溝や排水溝が設けられておらず、
  「家の前に水が溜まるから車を洗わないで下さい」。
  と苦情を言ってきます。
  近所の家の殆どは排水溝を設けてありますし、
  当然私の家にも設けてあります。
  私としては、住宅の施工時に排水溝を設けていない隣の家が悪い
  と思うのですが、法律でそのような規定はありますか?


 民法上では、高い土地の所有者から低い土地への流出については、
  雨水などの自然の流水については低い土地の所有者が自然に流れてくる
  のを我慢しなければならないことになっています(民法214条)。
  しかし、洗車排水は自然の流水とは考えにくい部分があります。
  家庭用排水などの場合は、下水等までの区間は低い土地の所有者の
  土地を通す権利はあるのですが、損害が最も少ない場所と方法を
  選ぶことになっています。
  今回の質問の件では、洗車する家の前に排水溝があるようなので、
  洗車排水はその排水溝に流すのが原則です。
  排水溝を設置していない隣人には同義的に問題がないとは言えませんが、
  法律上排水溝を設置しなければならない義務があるとまでは
  言えません。

  自宅前の排水溝に流れず隣地に流れ込んでしまうのであれば、
  隣地に流れ込まないようこちらで何とかするしかありません。
  庭や駐車場の排水経路についても、家づくりの段階で計画すること
  をお勧めします。
   

posted by ガンチャン at 13:15| ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 岩倉社長の家づくりQ&A | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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